Perché “planimetria a posto” non significa “tutto a posto”
Hai già verificato la conformità catastale, magari hai anche sanato una piccola difformità interna, e pensi che il quadro sia completo? Non è detto.
C’è un livello di controllo che viene prima di tutto il resto, e che spesso viene dato per scontato: la conformità urbanistica. Ed è proprio qui che, in fase di compravendita, saltano fuori le sorprese più difficili da gestire.
Che cos’è e a cosa serve la conformità urbanistica?
Significa verificare che l’immobile, per come è stato costruito e per tutte le modifiche che ha subito nel tempo, corrisponda ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune: permesso di costruire, SCIA, concessione edilizia, condono, a seconda dell’epoca.
È un controllo diverso da quello catastale: la planimetria depositata in Catasto può anche risultare coerente con lo stato di fatto, ma questo non garantisce che l’immobile sia stato realizzato nel rispetto dei titoli edilizi e degli strumenti urbanistici vigenti.
Sono due verifiche distinte, che rispondono a domande diverse.
Quando è rilevante
Dal punto di vista urbanistico, la legge chiede di verificare la regolarità dei titoli abilitativi in diversi passaggi:
Compravendita: l’atto deve indicare gli estremi del titolo edilizio, e un’irregolarità può bloccare il rogito o far ritirare l’acquirente;
Successione: eventuali difformità si trasferiscono agli eredi insieme all’immobile, e possono emergere solo al momento di una vendita futura;
Richiesta di mutuo o finanziamento: gli istituti di credito verificano la regolarità urbanistica come condizione per l’erogazione;
Interventi edilizi futuri: senza una situazione urbanistica chiara, anche una semplice ristrutturazione può bloccarsi in fase di pratica edilizia.
Cosa succede se l’immobile non è conforme?
In questo caso la situazione può essere più delicata rispetto a una semplice difformità catastale. Le irregolarità urbanistiche più frequenti riguardano:
- Interventi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità da esso;
- Ampliamenti o volumi tecnici mai autorizzati;
- Cambi di destinazione d’uso non compatibili con lo strumento urbanistico comunale;
- Titoli edilizi storici mai reperiti o incompleti.
In alcuni casi la situazione si risolve con una sanatoria edilizia, quando sussiste la doppia conformità di cui abbiamo parlato in questo articolo. In altri casi, invece, la difformità non è sanabile, e va gestita diversamente prima di qualsiasi trasferimento di proprietà.
Quanto costa e da cosa dipende
Il costo di una verifica di conformità urbanistica dipende dalla complessità della storia edilizia dell’immobile: quanti passaggi di proprietà ha avuto, quanti interventi sono stati fatti nel tempo, quanto è facile reperire i titoli originari in archivio comunale.
Un immobile con una storia edilizia lineare richiede una verifica più semplice; un immobile con più stratificazioni di interventi, magari risalenti a decenni diversi, richiede una ricerca storica più approfondita, che incide sui tempi e sui costi.
Chi può occuparsene?
La verifica di conformità urbanistica va affidata a un tecnico abilitato, che ricostruisce la storia edilizia dell’immobile incrociando gli archivi comunali con lo stato di fatto rilevato in sopralluogo.
Non è un controllo che si può improvvisare: un titolo mancante o un intervento non registrato possono emergere solo con una ricerca puntuale, ed è meglio scoprirlo prima del rogito che durante.
Ecco la procedura per verificare la conformità urbanistica
- Ricerca storica: il tecnico recupera in Comune tutti i titoli abilitativi relativi all’immobile, dalla costruzione originaria agli interventi successivi.
- Sopralluogo e confronto: lo stato di fatto viene confrontato con quanto risulta autorizzato, al fine di individuare eventuali difformità.
- Relazione e indicazioni operative: viene redatta una relazione di conformità, oppure, in caso di difformità, vengono indicate le soluzioni percorribili (sanatoria o altro intervento correttivo).
Perché conta anche per il valore dell’immobile
Un immobile con la storia urbanistica chiara si vende, si finanzia e si trasferisce senza intoppi. Al contrario, una difformità urbanistica scoperta a ridosso del rogito può far saltare una trattativa già avviata, o costringere a rinegoziare il prezzo.
Verificarla per tempo, prima di mettere un immobile sul mercato, significa arrivare alla vendita con tutte le carte in regola.
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Rivolgiti a un tecnico del territorio!
Per noi dello studio tecnico Turco Viglino, ricostruire la storia urbanistica di un immobile significa dare a chi vende e a chi compra la certezza di operare su basi solide, senza sorprese dell’ultimo minuto.
Operiamo a Mondovì e in tutta l’Alta Langa e questo ci permette di seguire ogni pratica con attenzione, dalla ricerca storica in archivio comunale alla consegna della relazione di conformità.